Експерти з нерухомості закликають дніпрян звернути увагу на іпотечні кредити

14 липня 2020 о 14:15 - 1395

Олена ГарагуцОлена Гарагуц


Експерти з нерухомості закликають дніпрян звернути увагу на іпотечні кредити

Останні півроку пройшли декілька хвиль зниження ставок по іпотечних кредитах (кредити на купівлю житла). Цьому сприяло зниження рекордними темпами облікової ставки НБУ, а також міжбанківська конкуренція.

Про це йшлося в медіацентрі «Інформатор» на пресконференції «Банки знизили ставки по іпотеці: чи приведе це до зростання іпотечного кредитування в Україні».

Наразі мінімально можлива ставка в банку «Кредобанк», який активно займається іпотечним кредитуванням, є 8-9% річних в гривні. І це без прив’язки до коливання курсів валют, але в залежності від первісного внеску клієнта.

«У майбутньому, якщо економіка буде стабільною і якщо вартість ресурсу для банку буде знижуватися, можливо, ми побачимо, що максимальна ставка не перевищить 10% річних», – сказав представник «Кредобанку» Костянтин Пилипчук.

 

 

Про те, як отримати мінімальну ставку, він розказав:

«Кредобанк» розпочинав кредитування у 2020 році за ставкою 14-15% у гривні, ставка не прив’язана до коливання курсів валют. Це ставка по гривневому кредиту на довгий період на придбання житлової нерухомості. Може бути первинна нерухомість або вторинна.

На сьогоднішній момент ставки в нас стартують він 10% річних у гривні, в залежності від первісного внеску.

Комісії за видачу кредиту немає – ставку знизили до 10-11 річних у гривні, і зробили ще один приємний бонус для наших клієнтів: будь-який клієнт може перевести надходження грошових коштів у наш банк і отримати знижку по іпотеці ще мінус 2%.

Тобто, якщо це найманий співробітник, він може оформити зарплатну картку, перевести, з боку бухгалтерії, грошові надходження на картку, яка відкрита у «Кредобанку», і отримати – 8% або 9% річних, в залежності від первісного внеску.

Перевів обороти – отримав знижку, не перевів – не отримав, бо це – бонус. Не умови, а бонус.

Якщо ми розглядаємо підприємця – аналогічна ситуація: перевів господарські операції в банк – отримав бонус, не перевів – не отримав. Така додаткова «плюшка».

Але якщо ми говоримо про ставку 8% річних у гривнях без прив’язки до курсів валют, то на сьогодні це мінімальна ставка, які тільки може бути за подібним видом кредитування. Плюс відсутність комісії за видачу кредиту дозволяє більшій кількості клієнтів отримати даний кредит.

Якого ефекту це дозволяє досягти? Зниження процентної ставки автоматично знижує щомісячний внесок клієнта по кредиту. Відповідно, люди з тим самим обсягом доходу, які два місяці тому не могли собі дозволити іпотечний кредит, сьогодні можуть собі його дозволити. З тим самим рівнем доходу. Тому що платіж щомісячний по іпотеці буде значно нижче, бо різниця у 4% річних (а з переводом оборотів – 6% річних), – порівняймо 14 та 8! – на 20-річному графіку це величезна різниця».

Костянтин Пилипчук висловив сподівання, що в майбутньому, якщо економіка буде стабільною і вартість грошей для банку буде знижуватися, максимальна ставка по іпотечним кредитам знизиться до 10% річних.

Також представник банку додав, що іпотечна нерухомість у 99% випадків відразу реєструється як власність іпотекодавця.

«Іпотечна нерухомість практично ніколи не оформлюється на банк. Тому що це буде не кредит, а свого роду лізинг. Якщо ми кажемо про лізинг, тоді квартира – лізингодавця: якщо це банк – то банку.

Якщо ми кажемо про класичні іпотечні кредити, то зазвичай, – це 99% угод або всі навіть, – покупець, який бере кредит на купівлю квартири, стає власником цієї квартири. А банк накладає обтяження та заборону на об’єкт нерухомості: клієнт – власник, але зробити з цією квартирою нічого не може – продати, подарувати – нічого не може, доки не виконає свої обов’язки перед банком».

Також експерт Національної асоціації брокерів Сергій Логутенко розказав, який наразі найпоширеніший розмір первісного внеску по іпотеці, а також термін, у який її виплачують:

«Те, про що ми говорили півроку тому, відбулося, і політична воля змінити ситуацію в іпотечному кредитуванні в країні. Президент обіцяв зниження ставок по іпотечних кредитах до 10%, і ось це вже фактично в нас є.

Якщо говорити про інтерес позичальників до іпотечних кредитів, то до середини березня пожвавлення явно було, навіть за ставками 13-14% річних.

На жаль, притормозився в нас процес по всій крайні у зв’язку з карантином, який до сих пір продовжується, але останні два-три тижня попит активізувався та стало набагато більше заявок.

Стимулює ринок не тільки зміна ставки. Стимулює ринок і розвиток та вихід «з тіні» заробітної плати. Якщо збільшуються доходи, значить, ми можемо розраховувати на більші суми, які нам банк надасть у якості кредиту.

Що ще гарно? Перший внесок, свій, які люди роблять – він теж знижується і наразі коливається в межах 30%.

Я думаю, що частина людей, які зараз судорожно шукають в оренду квартиру за 5.000 гривень і не можуть знайти, сміливо можуть йти в банки і брати, маючі 30% на перший внесок… Тобто, якщо це в нас 2-кімнатна квартира за $25 тис., своїх грошей треба мати аж $6,5-7 тис., інші ми отримуємо в кредит. Якщо ми беремо кредит на 15-20 років, то наша виплата на місяць і є ці 5 тис. гривень. А Костянтин казав, що ще буде зменшуватися платіж.

І не варто слухати людей, які кажуть: «За 20 років ви переплатите дуже-дуже багато грошей». Практика така на ринку вже багато років, що, в переважній більшості, 20 років ніхто по кредиту не платить. Люди гасять кредит за 3-5 років – завдяки тому, що продали якусь іншу нерухомість, отримали спадшину, заробили. 3-5 років – це найпоширеніший термін, в який люди гасять кредит.

Якщо брати ставки, про які ми говоримо зараз, то це насправді не така й вже велика переплата, якщо ми платимо за свою квартиру, а не ту, яку знімаємо у оренду».

На пресконференції також виступив незалежний іпотечний брокер Геннадій Шамсутдінов. Він розповів про вплив розвитку будівництва на зміну стандарту іпотечного кредитування:

«Зниження іпотечних ставок, так чи інакше, призведе до пожвавлення на ринку, і це є добре. Оскільки банківська система завжди була фінансовою кров’ю економіки країни, будь-якої країни.

Коли це пожвавлення розгортається і банки реагують на ринок, відповідно, розпочинають на це реагувати і гравці: забудовники, вторинний ринок житла. Конкуренція між банками буде і в подальшому, вона призведе до ще більшого зниження процентних ставок, але при умові, якщо економіка в країні буде працювати відповідним чином.

Стандарт іпотечного кредитування, за моїм досвідом, раніше був: первісний внесок – 20-30%, іпотека на вторинному ринку. Але зараз будівництво розвивається, як ми бачимо, великими темпами у Дніпрі, забудовники теж пожвавилися. Технології змінилися, і люди частіше вже поглядають на первинний ринок, не бажаючі пов’язувати своє життя з квартирами, які раніше вже були у використанні, скажімо так».

Але при цьому представник «Кредобанку» нагадав, що отримати іпотеку для первинного ринку житла доволі непросто. Він сказав:

«Процес кредитування на первинному ринку – це доволі складний насправді захід. Чому? Тому що забудовники будують по-різному, і банки приймають на себе великі ризики, коли видають кредит на купівлю квартири, якої насправді ще не існує. Будується дім, наприклад, 25-поверховий, «вигнали» половину квартир, і продається в кредит квартира на 25-му поверсі. Тобто її в природі не існує, але кредит видається.

Відповідно, банк проводить певну роботу з забудовником, називається це «акредитація», і у процесі цієї акредитації відповідні аналізи йдуть, щоб зрозуміти, що це – надійний забудовник і можна видавати кредити на квартири у комплексах цього забудовника. Тобто не уся «первичка» може бути продана в кредит, тому що питання – у забезпеченні.

Але є альтернативна пропозиція для даної операції: для клієнтів, в кого вже є нерухомість власна і вони хочуть купити додаткову якусь нерухомість і розглядають квартири у новобудові. Тоді є варіант придбання нерухомості під альтернативне забезпечення. «В мене є моя 3-кімнатна квартира. Я ще хочу придбати собі одну квартиру у новобудові. Тоді я обираю абсолютно будь-яку новобудову у місті Дніпрі, обираю будь-яку квартиру. Отримую кредит, але в забезпечення йде не та квартира, яку я купую, а та, яка в мене вже є».

Якщо ж ми розглядаємо на первинному ринку дім, який вже є зданим в експлуатацію, то ніяких проблем немає. Це може бути абсолютно будь-який дім, який введений у експлуатацію, і в ньому квартири можна купувати, по суті, на умовах, як для вторинного житла».

Потім експерт Національної асоціації брокерів Сергій Логутенко нагадав, на що звертати увагу при виборі банку. Бо «в нас треба дивитися не лише на забудовника, а ще й на банк. Така ситуація в нашій країні»:

«Наприклад, зараз активно йдуть протестні демонстрації у Києві з приводу банку «Аркада» і будівництв, які фінансувалися через цей банк – «Укрбуд». Ці питання треба регулювати на рівні держави. Права інвесторів треба законодавчо захистити не теоретично, а практично. Бо є закон про фонди фінансування, по цьому закону повинні будуватися дома, і з цим продуктом обов’язково повинен працювати банк.

А виявляється, що зовсім не так. Банк працював якось так, що тисячі людей залишилися обдуреними в результаті взаємодії з банком.

Тому я б рекомендував людям аналізувати, з яким ви маєте справу забудовником і з яким ви маєте справу банком. Чи збудує забудовник, чи багато він вже збудував, чи відомий він. І банк (аналізувати – ред.) так само. Що це за банк? Бо є ж банки, назвемо їх так, – майже кишенькові. Вони мають ліцензію, але цілковито невідомі гравці на ринку нікому».

Костянтин Пилипчук також додав, що банки надають іпотечні кредити під обмежене коло схем будівництва на первинному ринку житла.

За його словами, дома, які будуються кооперативом або колективом будівельників, не будуть розглядатися банками під іпотеку.

«Треба розуміти таку річ, як документальне оформлення інвестиції в об’єкт. Не всі схеми інвестицій можуть бути застосовані під іпотечні угоди. Лише деякі. Вони всі законні, вони всі нормальні, вони всі правильні, але лише в деяких випадках є можливість щось взяти у заставу.

Допустимо, схема форвардних контрактів або фонду фінансування, або майнових прав – найрозповсюдженіші. Це – застава майнових прав, коли клієнт отримує майнові права на конкретну квартиру. Це найпростіший спосіб мати майнові права, які можна узяти (банку – ред.) у заставу.

Інші схеми: коли ведеться якесь колективне будівництво, або кооператив, або ще якісь варіанти… Це теж все правильно, нормально, законно, права інвестора захищені, але там нема чого узяти в заставу, поки дім не буде введено в експлуатацію.

Коли його введуть у експлуатацію і квартира стане квартирою, а не «однією тисячною» багатоквартирного будинку, тоді іпотека можлива – коли це буде конкретний об’єкт».

До речі, за даними Сергія Логутенко, в середньому, будинок в Дніпрі вводиться в експлуатацію за 1,5 року від початку будівництва.

«Зазвичай, інтервал між початком будівництва і вводом у експлуатацію житла в Дніпрі – півтора року. Це для невеликих комплексів на 1, 2, 3 під’їзда, – сказав Логутенко. – Якщо ж говорити про великі комплекси на 20-30 будинків, то такі комплекси можуть будуватися і 5, і 7 років, і більше».

Підписуйтесь на наш телеграмм

Поділитися: