Есть ли шанс у «хрущевок»?

20 травня 2011 о 12:42 - 2633

О возможных способах решения проблемы рассказал проректор Приднепровской академии строительства и архитектуры, профессор Николай Савицкий. В этом вузе уже много лет разрабатывают проекты реконструкции обветшавшего жилого фонда.
 
Родом из  Франции

Считается, что идея строительства быстровозводимых дешевых многоэтажек принадлежит бывшему Генсеку ЦК КПСС Никите Хрущеву. Однако панельные железобетонные многоэтажки после Второй мировой войны начали строить во Франции, которая, как и СССР, испытывала нехватку жилого фонда. Именно после поездки Хрущева в Западную Европу вышли постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» (1955г.)» и «О развитии жилищного индустриального строительства в СССР» (1957г.). После этого, в конце 1950-х гг., и началось массовое возведение «хрущевок». Первыми пятиэтажками застроили подмосковные Черемушки. А вскоре новосозданные заводы ЖБИ и домостроительные комбинаты обеспечили советских граждан миллионами квадратных метров жилья и отдельными квартирами по норме — 10 кв.м на человека.

Проблемные дома

«Хрущевки» строились как временное жилье, заложенный срок эксплуатации — 50 лет. В то время газ и электроэнергия были дешевыми, поэтому проектировщики не уделяли особого внимания проблеме эксплуатационных затрат. Сегодня это привело к таким проблемам:
— тесные, с низкими потолками «хрущевки» успели устареть физически и морально;
— износились коммуникации — водопровод, канализация, проводка и т.д.;
— на отопление «хрущевок» тратят в 3-5 раз больше энергоносителей, чем в домах Западной Европы. По современным нормам, для того чтобы панельные или кирпичные стены держали тепло, они должны быть толщиной 1,5-2 метра. В панельных же «хрущевках» толщина стен — всего несколько десятков сантиметров. Поэтому, в первую очередь, нужно утеплить здания, чтобы снизить уровень теплопотерь и затраты на отопление.

Два пути

Проблему «хрущевок» в Днепропетровске можно решить двумя способами — снести или реконструировать.

Можно снести…

Радикальный путь — снести старые дома, а на их месте построить высотные здания. По такому пути пошли городские власти Москвы.
Плюсы:
— Можно возвести новый высотный дом с современными квартирами.
Минусы:
— Для Днепропетровска этот способ выгоден лишь для домов, расположенных в центре города, где высокая стоимость земли. Ведь себестоимость утилизации здания составляет половину стоимости возведения нового жилья — 150-300 долларов против 500-600 долларов за 1 кв.м.
 
…а можно достроить

Более приемлемый путь — отремонтировать и модернизировать здание. В Приднепровской академии строительства и архитектуры (ПГАСА) разрабатывают проекты реконструкции «хрущевок» по двум направлениям:

Надстройка этажей с применением металлического или железобетонного каркаса

В этом случае, рядом с существующим зданием возводятся колонны, на которых надстраивают необходимое количество этажей.
Плюсы:
— Можно увеличить площадь и улучшить планировку на первых пяти этажах, а также получить современные квартиры, вплоть до двухуровневых на надстроенных этажах.
— Для Днепропетровской области этот метод актуален, поскольку для изготовления каркаса можно использовать производственные мощности металлургических предприятий.
Минусы:
— Для проведения реконструкции необходимо выселить жильцов и предоставить им жилье.

Надстройка этажей на существующее здание

Плюсы:
— Инвестор производит утепление здания, замену коммуникаций и надстройку этажей, взамен получает квартиры. При этом он не тратит средства на возведение фундамента и подводку сетей.
— В зависимости от условий договоренности с инвестором часть квартир на новых этажах может получить ОСМД — то есть владельцы дома. Эту жилплощадь можно, к примеру, сдавать в аренду, а вырученные средства использовать на нужды дома.
— При использовании легких конструкций — металлических профилей работы по возведению надстройки можно вести без отселения жильцов.
Минусы:
— Можно надстроить ограниченное количество этажей, в зависимости от состояния грунта под фундаментом, оптимально — два.

Комментарий специалиста

Николай Савицкий, проректор Приднепровской государственной академии строительства и архитектуры:
— Доля «хрущевок» в жилом фонде Днепропетровска велика и их необходимо реконструировать. Главная проблема – это панельные дома. Если «коробки» кирпичных и блочных зданий простоят еще долгие годы, то панельные — могут стать бомбой замедленного действия. Панели этих домов соединены между собой металлической арматурой. Мы рассчитали, что запас прочности арматуры в типовой «хрущевке» составляет 20%. Если коррозия «съест» 20% арматуры, то начнется разрушение дома от нагрузки, начиная с пятого этажа. Поэтому необходимо провести инспекцию состояния панельных домов,  выборочно вскрыть швы. Если арматура, связывающая панели, не в порядке — усилить их специальными скобами или углепластиковыми холстами.

Подсчитаем

Реконструкция четырехэтажной «хрущевки» с надстройкой в два этажа с 1500 кв.м жилой площади.

Расходы:

Строительно-монтажные работы  — 9,5 млн. грн.
Утепление фасадов — 1,3 млн. грн.

Доходы:

От продажи нового жилья  (12 двух- и 12 трехкомнатных квартир) — 18,2 млн. грн.
Экономия тепловой энергии — 100 тыс.грн./год.

Прибыль от реализации проекта:

около 7,3 млн. грн.

Говорят цифры:

1 млрд. кв. м – жилой фонд Украины
70 млн. кв. м – жилой фонд «хрущевок» в Украине
21 млн. кв. м – жилой фонд Днепропетровска
2,7 млн. кв. м – жилой фонд «хрущевок» в Днепропетровске.

Полезные советы

— Реконструкция  пройдет быстрее,  возникнет меньше юридических проблем, если на базе домов создавать ОСМД.
— Эффективнее проводить реконструкцию целых кварталов «хрущевок» с заменой сетей, зеленых насаждений и ремонтом дорог.

Источник: «Вісті Придніпров’я»

Поділитися: