Подвалы, земля и… будущее ОСМД

02 квітня 2007 о 07:28 - 2952

Многолетние разговоры об объединениях совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), с одной стороны, убедили многих жильцов в полезности их создания, а с другой стороны — все-таки, не образовали очереди желающих срочно создать кондоминиум в своем доме.

Тем не менее, создавать объединение совладельцев в своем многоквартирном доме просто необходимо. Кроме того, что с помощью ОСМД ваш дом будет обслуживаться на порядок лучше, есть еще пара весомых аргументов — возможность полноценно распоряжаться совместной собственностью и оформить придомовую территорию. Без объединения совладельцев осуществить эти действия будет крайне проблематично.

Совместная собственность

Все мы, жители многоэтажек, купив или приватизировав квартиру, становимся, согласно законодательства, хозяевами не только своих квадратных метров, но и автоматически — общедомового имущества, к которому относятся места общего пользования (подвалы, подъезды, чердаки, колясочные, лестничные клетки и пр.), техническое оборудование (в первую очередь лифты и внутридомовые коммуникации), конструктивные элементы дома (фундамент, крыша, внешние и несущие стены).

Соответственно, лишь совладельцы дома должны решать — как использовать свои подвалы, колясочные, крыши, стены и прочее «майно».

Однако очень часто в домах, которые обслуживают коммунальные ЖЭКи, без каких-либо решений и согласований самих жильцов-совладельцев:

— колясочные или подвалы заняты ЖЭКом, сдаются в аренду или вообще проданы;

— на крышах домов высятся антенны операторов мобильной связи;

— на внешних стенах расположены рекламные баннеры;

— кто-то собирается строить мансардные этажи.

Ничего плохого в том, что дом становится объектом получения дополнительных доходов, нет. Вопросы в том — идут ли эти доходы для потребностей дома и не противоречит ли законодательству такое  использование совместной собственности?

К примеру, согласно Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, не допускается использование вспомогательных помещений для размещения мастерских, складов и т.п., а также размещение в них бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов.

Безопасность же установки антенн мобильной связи на крышах зданий регламентируется  Государственными санитарными нормами и правилами защиты населения от влияния электромагнитных излучений, содержащими определенные требования к размещению радиотехнических объектов, контроль за выполнением которых осуществляет санэпидемстанция.

Так или иначе, но совладельцы многоквартирного дома имеют полное право прекратить такое несанкционированное использование своей совместной собственности. А «реквизированное» имущество дома может значительно уменьшить расходы на содержание самого дома, потому что:

— во-первых, арендатор за право остаться в арендуемом им подвале может согласиться провести в доме ремонтные работы;

— во-вторых, подвал или крышу сдавать в аренду могут сами жильцы, создав все то же ОСМД.

То же самое касается и реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей — решение о таком распоряжении совместной собственностью должно приниматься не горисполкомом, как это практикуется, а всеми совладельцами дома.

Таким образом, хотя согласно решения Конституционного суда Украины, для подтверждения права собственности на подсобные помещения не требуется создания или вступления в ОСМД, тем не менее, для оптимизации распоряжения своей совместной собственностью ОСМД просто необходимо.

Придомовая территория

В последние годы дворы многоквартирных домов, особенно в центре города, превратились в места битвы между жителями и застройщиками — первые отстаивали свое право продолжать пользоваться детскими и спортивными площадками, а вторые — строить и зарабатывать деньги в том месте, где им депутаты отвели землю, хотя бы и во дворах многоэтажек.

Предмета спора не было, если бы существовал проект раздела территории квартала (микрорайона), определяющий границы придомовых территорий, и, самое главное, если бы у организаций, управляющих  многоквартирными домами, были или документы о получении в пользование соответствующих земельных участков (районные КП ЖРЭП, КЖЭП), или — о передаче их в собственность (ЖСК, ОСМД). Все эти мероприятия могли бы уже давно провести местные власти, но тогда резко уменьшился бы размер свободных  для застройки площадей. А сейчас, без проекта раздела и отведенных придомовых территорий — строй, где душа пожелает! Кстати, в зоне риска застройки собственных дворов и детских площадок оказываются не только фактически «бесхозные» жэковские дома, но и ЖСК с ОСМД, поскольку в 99,9% случаев придомовая территория у них также не отведена.

Но пока жители городских многоэтажек чешут затылки, жалея 6-8 тысяч гривен с дома на землеустроительные работы, застройщики потихоньку учатся на своих предыдущих ошибках и оформляют проекты раздела территорий кварталов, проплачивая за непосвященных жильцов эти несколько тысяч, чтобы затем заработать за их же счет миллионы. Когда же во двор заедет строительная техника, то изумленным жильцам покажут все разрешительные документы, в том числе и самый главный, касающийся их двора — утвержденный властями проект раздела территории квартала, по которому придомовая территория будет, в лучшем случае, в 1,5-2 раза меньше установленных норм (проверено на конкретных случаях). Оспаривать же отведение земли под застройку, разрешенную на основе этого документа, будет значительно сложнее, чем при его отсутствии.

Поэтому все-таки лучше быть не объектом, а субъектом происходящих процессов, и не ждать, пока «грянет гром» неожиданного строительства. И ОСМД стоит создать только лишь ради оформления земли своего двора, оставив обслуживание дома тому же коммунальному ЖЭКу. Уже действующим объединениям и кооперативам сам Бог велел отвести придомовую территорию, и таким образом платить налог на землю законно (без госакта на право собственнности или договора аренды на землю таких оснований попросту нет) и с полным пониманием «зачем».

О  будущем ОСМД

Именно по вышеперечисленным причинам, то есть с целью юридической фиксации и для возможности реализации своих имущественных прав, объединения совладельцев рано или поздно будут созданы в каждом многоквартирном доме.

Другой вопрос — управление и обслуживание жилья ОСМД-ЖСК, которые хоть и значительно лучше, чем в ЖЭКе, но далеки от совершенства. Уже сейчас наблюдаются процессы, когда председатель кооператива одновременно нанимается управляющим еще в пару домов ЖСК или ОСМД. Поэтому будущее все-таки — за разрастанием таких локальных инициатив в полноценные управлящие и обслуживащие, скорее всего, частные компании.

Эти и другие перспективы развития управления городским жильем вполне серьезно рассматриваются сейчас рабочей группой по разработке Программы реформирования и развития ЖКХ города на 2007-2012 года, куда Ассоциация собственников жилья «Наш дом» уже подала ряд предложений, среди которых:

— создание общественного консультационного центра содействия жилищно-коммунальной реформе;

— обязательное заключение договора между исполкомом горсовета и ОСМД об участии в организации и финансировании бывшим собственником первого после приватизации капитального ремонта с определением конкретных объемов работ;

— принятие нового, упрощенного порядка передачи многоквартирных домов на баланс ОСМД.

Мы также ждем новых и интересных предложений по реформированию городского ЖКХ от инициативных граждан, и прежде всего — от актива ЖСК и ОСМД.

Павел Хобот, председатель Ассоциации «Наш дом»

Поділитися: