Спрос определяет сознание

25 січня 2007 о 15:02 - 1110

Одна из важнейших проблем Днепропетровского региона, как и всей Украины — низкие объемы жилищного строительства (при том, что в очереди на получение жилья в области стоит 73 тысячи человек). Если в 1986 году сдали в эксплуатацию 1.889 тысяч квадратных метров жилья, то спустя 20 лет — всего 400 тысяч. Разница существенная не только по количеству «квадратов», поскольку практически все дома строились коммерческими структурами с понятной целью получения прибыли. А она не малая. По мнению экспертов, сегодня строительство жилья — один из самых прибыльных видов бизнеса. Даже при стремительном росте цен на стройматериалы, энергоносители, землю и разрешительные документы (читай: в том числе и взятки — авт.), рентабельность строительства жилищного комплекса эконом-класса составляет около 170-200%, элитного — до 250%, коттеджей — до 500%.

Не товар кормит, а купец

Приобретают первичное жилье люди небедные, используя недвижимость как средство вложения нажитого капитала. В днепропетровских новостройках 60% жилья выкупается с целью последующей перепродажи или сдачи в наем. Если учесть, что стоимость б/у однокомнатной малосемейки в самом отдаленном спальном районе Днепропетровска составляет минимум 18 тысяч долларов, а ее аренда — не менее 150 у.е. в месяц, то, согласитесь, настолько гарантированные 10% годовых в валюте не даст ни один банк. А что говорить тогда об аренде элитного жилья, превышающей планку в тысячу долларов в месяц?

Получается, что при нынешней стоимости жилья среднестатистическому днепропетровцу за один квадратный метр даже вторичной жилплощади понадобится выложить трехмесячную зарплату.

У многотысячной армии бесквартирных остается одна призрачная надежда — на ипотечное кредитование, которое пока больше декларируется, поскольку банки ужесточили кредитную политику и в ближайшее время упрощать процедуру кредитования не собираются.

Есть еще несколько чисто днепропетровских нюансов. В городе практически отсутствуют свободные земли под застройку, поскольку несколько местных строительных корпораций заранее позаботились о своем бизнесе и заблаговременно выкупили свободные площади в таком количестве, что не успевают их освоить. А конкуренцию в ценообразовании жилья составить местным строителям некому, ибо в Днепропетровск не может зайти ни одна иногородняя строительная компания. Даже такой монстр, как строительная корпорация, возглавляемая женой мэра Москвы Еленой Батуриной, получила, правда вежливый, от ворот поворот. Отсюда и монопольный диктат цен.

Как бы в пику радужным прогнозам относительно снижения стоимости жилья в текущем году, только в декабре прошлого года однокомнатная «хрущевка» в центре Днепропетровска стоила 40-45 тыс. долларов, «сталинка» — до 75 тысяч. В целом, только за декабрь ушедшего года цены на жилье поднялись на 5-7%, а за 2006 год — на все 25-40%. Максимальный подъем наблюдался в районах, приближенных к центру.

Пиар снижает уровень продаж

Рост стоимости жилья, и это признают все незаангажированные эксперты, будет продолжаться до тех пор, пока не будет восстановлена система строительства социального жилья. К слову, даже те ничтожно малые сотые процента «социалки» порой уходят на обеспечение жильем чиновников различных ведомств, перемещающихся по горизонтальной (из одного региона в другой) или по вертикальной (из области в столицу) служебной лестнице.

Автор этих строк прекрасно понимает озабоченность вице-премьера Владимира Рыбака («Зеркало недели» от 9.12.06): «Цены на недвижимость в Украине завышены необоснованно. В Киеве квартиры дороже, чем в Лондоне и Париже. Я готов рассматривать возможность введения новых налогов для борьбы со спекулятивным капиталом на рынке недвижимости и увеличения строительства социального жилья». За налогами, понятно, дело не станет. Вот откуда возьмутся средства на социальное строительство — вопрос, если едва наскребли деньги на строительство жилья для вновь испеченных депутатов ВР.

Между тем отодвинутые на обочину строительного рынка компании усиленно рекламируют «недорогие» коттеджи за городом, предлагая многолетний кредит вкупе с благами цивилизации (развитая инфраструктура). Весомый аргумент для загородной недвижимости: по цене 3-4-х комнатной квартиры можно гарантированно приобрести шикарный «домик в деревне». Отсюда и вывод, многократно озвученный в СМИ: ждите резкого падения спроса на городское жилье, а значит, стремительного пике цен — сразу на 30%. На что днепропетровские риэлтеры отреагировали мгновенно: «Такие утки об обвале цен спровоцированы заинтересованными лицами».

Конечно, риэлтеры — люди заинтересованные в нагнетании ажиотажа вокруг купли-продажи жилья. Хотя их аргументы достаточно убедительны. Вице-президент Всеукраинской ассоциации специалистов недвижимости Александр Собко уверен, что цены на жилье зимой 2007 года замрут, а затем следует ожидать рост в пределах инфляции. Другой уважаемый эксперт, директор крупного днепропетровского агентства недвижимости Сергей Лагутенко прогнозирует резкие колебания цен на жилье летом 2007 года, связанные с «изменениями в политической системе страны».

Еще одна немаловажная проблема — «нагрузка» нотариусов по взиманию подоходного налога при оформлении сделок купли-продажи жилья, — с 1 января 2007 года сделки с недвижимостью в Украине осуществляются только при наличии документа об уплате налога на доходы физических лиц сторонами договора, причем функции налоговых агентов выполняют нотариусы. Ровно год назад это буквально парализовало рынок жилья, после чего нагрузку сняли. С 1 января нынешнего года опять двадцать пять — нотариусов обязали по-новой взимать и перечислять налоги по вышеупомянутым сделкам. Правда, это касается недвижимости свыше 100 кв. метров.

В любом случае, стабильной цены на рынке жилья в Украине ожидать не приходится. Это так же очевидно, как искусственно созданная нынешняя стоимость недвижимости.

Между тем доски объявлений на
ж/м Фрунзенский заполнены информацией о продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир на любой вкус. Что характерно, ни один из указанных там телефонов не востребован…

Владимир Белоусов

Поділитися: