Мы строили, строили…

07 березня 2006 о 09:51 - 1867

Олена ГарагуцОлена Гарагуц


В прошлом году днепропетровцев “радовал »рост цен на все и вся. Не избежала скачка цен и недвижимость, стоимость которой в среднем за год возросла на 40%. Прогноз экспертов в лице банкиров, строителей, риелторов и чиновников на нынешний год тоже неутешителен. Наибольшее влияние на формирование стоимости жилой недвижимости в 2006 году окажут слабое насыщение рынка жильем, рост стоимости стройматериалов, проблемы энергетической отрасли, запрет законодателей использовать инвестиционные договора и требование продавать новое жилье посредством финансовых институтов. Увы, кредитные и ипотечные программы банков, а также государственные жилищные программы существенно на рынок не повлияют. По словам директора риелторской компании “REAL NEST »Елены Сафроновой, средний рост квадратного метра жилья в Днепропетровске в 2005 году происходил скачками, причем наибольшее влияние оказывали на него условия ипотеки. Наименьшее удорожание наблюдалось в сегменте элитного строительства – 20%, а больше всего – на 60% – подорожали 1-комнатные квартиры в отдаленных спальных районах. Пик взлета цен пришелся на ноябрь, когда предложение превышало спрос в диапазоне 11:1.

По мнению Елены Александровны, на рынок жилья 2006 года вновь решающее значение окажут условия кредитования. При благоприятном сценарии развития ипотеки и приближении ее к среднеевропейским ставкам (8% в год на 30 лет – авт.), подорожание жилья в 2006 году может составить до 100%. К слову, если в январе прошлого года среднемесячная ставка по кредиту составляла 500 у.е., то в декабре – уже 600.

Впрочем, стопроцентное увеличение цены в ближайшие годы маловероятно. Начальник управления продаж Днепропетровской областной дирекции банка “АВАЛЬ »Станислав Садовой прогнозирует подорожание в сегменте элит-класса на 5-8%, бизнес-класса – до 15%, эконом-класса – на 10%. Банкир убежден, что среди множества факторов, которые повлияют на повышение стоимости днепропетровского жилья в 2006 году, банки будут играть наименьшую роль.

“Если сейчас есть спрос на кредиты по существующим процентным ставкам, то говорить о вероятности их резкого снижения – преждевременно. Сегодня маржа между привлеченными средствами на территорию Украины и выдаваемыми кредитами минимальна. К тому же, банкам нужно формировать резервы и брать риски на себя. У банка “АВАЛЬ »появляется возможность удешевления кредитных средств только потому, что его в 2005 году приобрел “Райффайзен Интернешнл групп”, и капитал, который мы привлекаем на территорию Украины, по сути, не такой дорогой”, – прокомментировал свой прогноз Станислав Садовой.

Станислав Викторович подчеркнул, что существующая ныне ставка кредита в 12,5% годовых в валюте снижаться в ближайшее время не будет. Примечательно, что “АВАЛЬ »в 2004 году 40% кредитов выдавал для первичного рынка и 60% – для вторичного, а в 2005 году все происходило с точностью до наоборот: кредиты под первичное жилье составили 70%, вторичное – 30% .

По объективным и субъективным причинам рост стоимости жилья в Украине, по мнению члена-корреспондента НАН Украины, генерального директора “Международной строительной корпорации »Ивана Перегинец неизбежен. “Главный фактор – ненасыщенность рынка Украины жильем. По статистике развитых стран, 2-2,5% населения страны должны ежегодно улучшать свои условия жизни. В Украине, таким образом, нужно строить 28 млн. кв. м жилья ежегодно, а пока сдается не более 8 млн. кв. м. Поэтому ближайшие 7-10 лет мы будем наблюдать рост цен на жилье, – считает Иван Перегинец.

К слову, в США на 300 млн. жителей приходится ежегодно 400 млн. кв. метров новостроя. В Днепропетровской области на 3 с хвостиком миллиона населения в 2004 году пришлось 348 тыс. кв. метров построенного жилья, в 2005 – 368 тысяч, в нынешнем году планируется возвести 400.

Среди других факторов, влияющих на рост цен, Иван Иванович называет миграцию в мегаполисы в поисках работы жителей небольших городов и поселков, развитие ипотеки, доверие населения к активам в виде квадратных метров, удорожание строительно-монтажных работ. Иван Перегинец прогнозирует подорожание в сегменте элитного жилья на 15-20%, бизнес-классе – до 35%, эконом-классе и социальном жилье – на 10-15%.

Главный архитектор Днепропетровской области Игорь Соколов согласен, что повышения цен в 2006 году не избежать. Одной из главных проблем он видит влияние массы разрешительных документов на ценообразование. “Разрешительная система организовывает доступ к строительному рынку его участников и влияет на количество предложений на рынке и, соответственно, на формирование цены. Эта процедура сегодня трудна и изнурительна, а большинство услуг навязаны. Упрощение разрешительной процедуры с 95 согласований до 20, проведение нескольких работ одновременно и удешевление услуг на согласование, безусловно, снизит себестоимость жилья”, – считает Игорь Анатольевич.

По его словам, на уровне Кабмина, наконец-то, ставится вопрос о том, чтобы организации, которые сегодня выдают инвесторам техусловия на различные инженерные сети и объекты, а после сдачи принимают их на свой баланс, компенсировали строителю затраты, понесенные на строительство этой коммуникации.

“Это – просвет для строителей и серьезный рычаг для понижения стоимости жилья, поскольку эти затраты не ложатся в итоге на стоимость квадратного метра”, – считает главный архитектор.

Вторым рычагом для снижения себестоимости жилья может послужить нормативный документ, который сейчас обсуждается. В нем предлагается регулировать затраты, понесенные инвестором на благоустройство и инженерные сети, на уровне не более 20% от стоимости объекта. В Днепропетровской облгосадминистрации уже рассматривается вопрос о снижении этой планки до 10%. “Таким образом, снизятся затраты инвесторов на строительство инженерных коммуникации”,- подчеркнул Игорь Соколов.

Более скептически настроен директор Днепропетровской областной дирекции Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Анатолий Шендрик, который уверен, что упрощение разрешительной процедуры не окажется скорым и в 2006 году на себестоимость квадратного метра жилья не повлияет. А государственные программы существенного влияния на рынок жилья не оказывают из-за своего мизерного объема.

В общем, сходятся во мнении все эксперты, в зависимости от сегмента, цены на жилье в Днепропетровске, как и в других мегаполисах страны, в этом году вырастут в среднем на 20%.

Підписуйтесь на наш телеграмм

Поділитися: