Легко ли купить жильё?

22 жовтня 2002 о 21:00 - 1087

Олена ГарагуцОлена Гарагуц


Оказывается, чтобы приобрести жилье, мало иметь приличную сумму. Вас запросто могут «кинуть», «раздеть» или «развести». А также подсунуть «проблемную» квартиру, у которой вдруг появятся совладельцы или такие скрытые дефекты, что и жить в ней не захочется. О том, какие рифы могут подстерегать и продавца, и покупателя жилья на отечественном рынке недвижимости, мы беседуем с риэлтором одного из агентств Сергеем Епифановым.
-Сергей, кто больше рискует при совершении сделки купли-продажи жилья: продавец или покупатель?
-Безусловно покупатель. Ведь продавец с полученными деньгами тут же исчезнет в неизвестном направлении. А у покупателя начнутся проблемы.
Вот, например, одно из последних дел, которым я занимался. Мать, отец и дочь разъезжаются из трехкомнатной квартиры. Мать и отец – в «гостинку», дочь – в двухкомнатную квартиру. Что ж, дело житейское. Подыскиваю удовлетворяющие их варианты. Но поскольку весь капитал семьи – данная трехкомнатная квартира, одновременно нахожу покупателя и на нее, что в сегодняшних условиях очень непросто.
И тут из случайного разговора узнаю: оказывается, есть еще сын, который в приватизации квартиры не участвовал. Почему? Потому что находится в заключении, но вот-вот должен оттуда выйти. Где ему тогда жить? Естественно, он может обратиться в суд, и тот на законных основаниях признает все договора купли-продажи недействительными и постановит всем участникам вернуться на прежние места жительства.
Пришлось вместе с матерью ехать в колонию, где отбывает наказание сын, и просить его письменного согласия на продажу квартиры. Тем не менее право-то на приватизацию у него осталось! Владелец «гостинки», мотивируя тем, что он не желает рисковать, отказался участвовать в этой операции. Учитывая, что оговоренные при выдаче ему залога сроки прошли, семья понесла первую потерю в 300 долларов.
-Давайте сделаем из ситуации конкретные выводы, которые помогут потенциальным продавцам и покупателям.
-Первые не должны утаивать информацию, какой бы неприятной она ни была. Тем более о родственниках, имеющих право на приватизацию части жилья, но по каким-либо причинам этого не сделавшим. В любой момент они могут объявиться и потребовать свою законную долю.
Закавыка здесь в том, что ЖЭКи выдают справки по форме №3, в которых указываются только лица, проживающие в квартире на данный момент. И мало кто знает, что есть еще форма №4. Эта справка предусматривает полную информацию о всех проживавших с момента выдачи ордера на квартиру. Ведь кто-то мог, например, уехать в длительную командировку, или находится, как в нашем случае, в заключении или на лечении в другой стране. Наконец, пропал без вести. Но работники ЖЭКов такие справки выдают крайне неохотно. К тому же у риэлтора нет законных оснований требовать их.
-Приватизированная квартира, действительно, чаще всего – собственность нескольких человек. Как регулируются их отношения при продаже?
-Все члены семьи должны дать письменное согласие. Но вот более сложная ситуация. Мать с ребенком продает квартиру. Местный орган опеки и попечительства дает разрешение (кстати, когда в семье есть несовершеннолетние дети, такой документ обязателен). Но: если есть ребенок, то, скорее всего, был и муж, с которым гражданка в разводе. Значит, нужно выяснить, имеет ли экс-супруг право на часть жилплощади. Если да, то его письменное согласие на продажу и даже присутствие при составлении договора обязательно. Даже если он и не претендует ни на жилплощадь, ни на вырученные от продажи деньги.
-Не секрет, что часто 2-3-комнатные квартиры продают люди опустившиеся – алкоголики, наркоманы, чтобы, приобретя «убитую гостинку», на остальные деньги «гулять» дальше. Что вы посоветуете покупателям таких квартир?
-Советовал бы не связываться. Были случаи, когда за спиной опустившегося человека стоял некто, кто руководил «операцией» по продаже квартиры.
Смысл здесь вот в чем. В договоре по обоюдному вроде бы согласию указывалась заведомо низкая стоимость. Скажем, реально за квартиру платится 20 тысяч долларов, а в договоре (в гривневом эквиваленте) указывается 5 тысяч. Соответственно меньше платится госпошлина. Довольный покупатель въезжает в квартиру, делает хороший ремонт. И тут его приглашают в суд, где бывший хозяин уже предъявил справку, что стоит на учете в психо- или наркодиспансере. Покупатель, мол, воспользовался его душевным неравновесием, чем-то заворожил, а теперь ему жить негде. Суд на законных основаниях принимает сторону «больного» и постановляет: покупателю с квартиры съехать, а продавцу вернуть деньги. Но какие деньги? А те, что указаны в купчей, – 5 тысяч гривень. Мало того, что покупатель потерял 15 тысяч плюс комиссионные агентству, он и за сделанный ремонт компенсации не получит!
Кстати, чтобы покупатель потом мог спать спокойно, я всегда советую указывать в договоре реальную стоимость. Нельзя экономить на мелочах, чтобы потерять потом неизмеримо больше.
-Сергей, составляют ли конкуренцию риэлторам, так сказать, официальным, маклеры-«подпольщики»?
-Это парадоксальная особенность нашего рынка недвижимости: любой может дать объявление: «Покупаю-продаю квартиры» и указать свой домашний телефон.
Как правило, занимаются этим случайные люди – безработные, студенты, пенсионеры. И, конечно, аферисты. Для них главное – получить комиссионные. Никаких гарантий чистоты сделки маклер-«подпольщик» не дает. И в случае каких-либо неприятностей он просто откажется от своей причастности.


НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ,
ЧТОБЫ ВАС НЕ «КИНУЛИ»
ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ?


– После того как продавцы выписались (а до этого рассчитываться с ними небезопасно), еще раз проверьте в ЖЭКе, нет ли в квартире тех, кто выписался временно (на учебу, в армию и т.д.).
– Если в семье, продающей жилье, есть несовершеннолетние дети, то обязательным является разрешение местного органа опеки и попечительства.
– В нотариальной конторе узнайте, не заложена ли квартира, например, под кредит в банке, не является ли предметом имущественного спора.
– В бюро технической инвентаризации удостоверьтесь, что именно продавец, а не кто-либо иной, владеет правом собственности на жилье.
– Повнимательнее присмотритесь к продавцу: нет ли каких-либо странностей в поведении. Расспросите о нем соседей. Дело в том, что иначе узнать о психическом здоровье вы не можете: больничные учреждения посторонним таких справок не дают. И никакие ваши мольбы о том, что в данном случае вы не постороннее, а очень заинтересованное лицо, не помогут.
– В договоре купли-продажи все же лучше указать реальную цифру. Мелочный выигрыш может обернуться крупной потерей.
– Не действуйте в одиночку, стараясь сэкономить на комиссионных агентству. Шансы, что вас «кинут», возрастают многократно. А профессиональный риэлтор всегда поможет сбить у продавца цену.

Підписуйтесь на наш телеграмм

Поділитися: