Недвижимость. Стабильность

29 вересня 2011 о 09:20 - 2368

Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, хорошенько встряхнул рынок недвижимости Украины. Украинские банки ужесточили условия выдачи кредитов на жилье – снизилось количество сделок купли-продажи, что и спровоцировало обвал цен.

Прошло два года. Цены на популярное жилье начинают смотреть вверх, но недоступное ипотечное кредитование и бешеный рост расходов на жизнь, опережающий рост зар­плат, в ближайшее время должны удерживать их на стабильном уровне…

Самый надежный банк – «Родительский»

Павел и Дарья на протяжении полутора лет снимают двухкомнатную квартиру на ул. Московской (центр Днепропетровска) за 1.800 грн. в месяц. Сделку аренды жилья они заключили со знакомыми, по­этому и цена на квартиру в центре такая низкая. Квартира с мебелью и в хорошем состоянии. Детей у них нет, а общий доход семьи составляет 6.500 грн./мес. Из них около 2.200 грн. – оплата аренды и коммунальных услуг, примерно 2.300 грн. уходит на еду и предметы первой необходимости, а 2.000 грн. – «про запас». Безусловно, семейный бюджет Павла и Дарьи может распределяться и по-другому: «Так распределяются деньги не всегда. Все зависит от ситуации», – говорит Дарья. В общем, на жизнь им хватает.

Последние полгода ребята всерьез обсуждают приобретение жилья в собственность. Естественно, хотят жить в Днепропетровске – здесь у них работа, перспективы. Спонсорами в осуществлении их главной покупки выступили род­ственники с одной и с другой стороны. Павел в недоумении: «Без чьей-то помощи квартиру купить практически нереально. Молодая семья со средней зар­платой приобретение жилья не потянет…»

После того, как Павел и Дарья заручились обещаниями родственников, они приступили к поиску недорогой однокомнатной квартиры в неплохом состоянии и в нормальном районе.

Но, как оказалось, все не так легко, как кажется, и квартира – это не тот товар, который можно приобрести за один день. Стоит ли им спешить заключать сделку купли-продажи? Может, отложить покупку до лучших времен?

Строят мало и не то

По данным Главного управления статистики в Днепропетровской области, в январе-июне 2011 года введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 94,9 тыс. м2, что в 1,6 раза больше, чем за соответствующий период 2010 года.

В первом полугодии объемы введенного жилья выросли почти во всех городах и районах области, наиболее существенно – в Новомосковском, Петриковском и Криничанском. Общая площадь построенных индивидуальных жилых домов составила 54,9 тыс. м2, что в 1,5 раза больше, чем за тот же период предыдущего года.

Больше всего жилья построено в Днепропетров­ске – 48,7%, 10,2% – в Днепропетровском районе, 8,9% – в Кривом Роге.

В I полугодии текущего года введено в эксплуатацию 1.097 квар­тир. Средняя площадь квартиры – 86,5 м2.

В то же время, специали­сты по недвижимости утверждают, что нынешних темпов строительства жилья все еще не достаточно для насыщения им рынка недвижимости. Из-за этого цены на наиболее популярные одно- и двухкомнатные квартиры, по их словам, потихоньку продолжают расти. Аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что с начала года в Днепропетровске как раз по этой причине подорожали наиболее востребованные квартиры, стоимость которых не превышает $70.000. Цены на такие квартиры, по его словам, выросли зв 8 месяцев на 15%.

«Эконом-класс (квартиры до $70.000) в течение 2011 года подорожал более, чем на 15 %. Тут серьезный рост произошел за счет того, что дешевых квартир становится все меньше. Если, допустим, год назад можно было купить однокомнатную квартиру в нормальном состоянии за $30.000, то в этом году она стоит уже $40.000 и выше», – добавил Костецкий.

Председатель Днепропетровского регионального отделения Ассоциации специали­стов по недвижимости Украины (ДРОАСНУ), генеральный директор агентства недвижимости «Проспект» Юрий Алексеенко также видит причину тенденции к повышению цен на жилье в его дефиците, вызванном низкими темпами строительства за последние 3 года. Эти факторы, по его словам, не дадут недвижимости подешеветь, но и скачков вверх не предвидится.

«Если оглянуться на три года назад, то можно увидеть, что за это время построено очень мало нового жилья. Если оно и строилось, то, в основном, под класс элитного жилья с большими площадями. Следовательно, не насыщен спрос (на недорогое жилье – авт.) и осталось мало предложений. Динамика цен будет потихоньку расти», – утверждает он.

Хороший выбор недвижимости предлагается в более дорогих категориях рынка, да вот только желающих на такое жилье мало. Особенно это касается класса «элит», где стоимость квартир превышает $400.000. «Это единственный класс, который до сих пор дешевеет. Есть квартиры элит-класса, которые за последний год подешевели более, чем на $100.000, – рассказывает аналитик консалтинговой компании SV Development. – Если, допустим, цены на эконом-класс (до $70.000) жилья возобновили рост с начала 2010 года, то «элит» снижается с 2008 года по сегодняшний день».

Годовая динамика «квартирных» цен на вторичном рынке г. Днепропетровска по данным SV Development

01.09.2010

$1.129

03.10.2010

$1.137

03.11.2010

$1.141

05.12.2010

$1.138

06.01.2011

$1.132

07.02.2011

$1.128

11.03.2011

$1.127

13.04.2011

$1.133

15.05.2011

$1.141

16.06.2011

$1.152

18.07.2011

$1.159

19.08.2011

$1.154

20.09.2011

$1.155

Раньше на элитную недвижимость в Днепропетровске приходилось 7% сделок купли-продажи жилья, сейчас – не более 3%. Можно констатировать, что нынче спрос на элитную недвижимость очень низкий. Предложение большое, поэтому для того, чтобы хоть что-то продать, продавцы снижают цены. Класс «бизнес» (от $70.000 до $150.000), по данным SV Development, «практически стоит месте».

Ипотечные кредиты: пока что карты биты

Причиной же, которая не даст ценам на недвижимость существенно расти, являются жесткие требования банков при выдаче ипотеки. По словам Юрия Алексеенко, существенно жилье дорожать не будет – не так развита система ипотечного кредитования, какой она была до кризиса.

«До 2008 года люди брали калькуляторы в руки и подсчитывали свои расходы при аренде и при ипотеке. У них получалось, что им выгодней покупать в ипотеку. Сейчас же рынок ипотеки не сравнить с докризисным. Хотя многие банки уже выступают с хорошими предложениями, идет очень жесткий отбор по заемщику, по тем людям, которые хотят получить кредит», – рассказывает председатель ДРОАСНУ.

На сегодняшний день в Украине не существует в массовом варианте зарплат $1.500 и выше. Следовательно, по словам Юрия Владимировича, не каждый может себе позволить ипотечный кредит: «Даже те, кто получают высокую зарплату, иногда не могут подтвердить ее документально». Риелтор отмечает, что банки начинают анализировать эту ситуацию, идут навстречу своим клиентам, и рынок ипотеки последние 3-4 месяца начинает активизироваться.

Президент Ассоциации «Днепровский Банковский Союз» (АДБС) Владимир Косюга, как и Юрий Алексеенко, отмечает позитивные изменения в сфере ипотечного кредитования. Он говорит, что кредитование жилья в 2011 году немного увеличилось, по сравнению с 2010 годом, но подчеркивает – «не радикально». «На сегодня 20-25 банков Украины декларируют, что готовы рассматривать вопросы кредитования ипотеки. Кто-то все-таки получает кредиты на жилье, но это не тот объем, который был раньше», – говорит президент АДБС.

Ситуация с ипотечным кредитованием, по его словам, все еще остается тяжелой: «Рынок ипотеки на сегодня составляет 10-15% от того рынка, который мы видели в 2006-2007 годах. В те годы практически треть банков Украины занимались кредитованием недвижимости. При этом 15 банков занимались кредитованием покупок первичного жилья. Тогда была несколько другая внешняя ситуация, и в связи с тем, что жилье дорожало быстрее, чем люди могли его покупать, выгоднее было взять кредит в банке и купить какую-то недвижимость, через год продав ее с ростом в 50%, и вернуть банку деньги. В принципе, эта ситуация и была источником финансового кризиса».

То есть, по мнению Владимира Косюги, финансовый кризис был производной ипотечного кризиса, т.е. когда произошло взыскивание долгов (сначала – в Америке, Европе) по ипотечным кредитам, в ту же секунду и ресурсы, которые поступали в Украину на кредитование ипотеки первичного и вторичного рынка жилья, стали дороже. Рынок, по сути, обрушился.

Например, в 2006-2007гг. обязательный первоначальный взнос для покупки квартиры составлял всего 10-15% от ее стоимости, сейчас – порядка 50%. Ипотечное кредитование, по прогнозам Косюги, восстановится лет через 5-7.

К тому же, по словам аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Косте­цкого, сегодня при оформлении кредита на жилье банки записывают в договоре порядка 20-22% годовых (в докризисный период – около 10-14% годовых), а кредит выдают на срок до 10 лет (в докризисный период – 20-30 лет). Одним словом, кредит на жилье сейчас взять очень сложно – банки стали жестче рассматривать и заемщика (покупатель жилья), и застройщика (компанию-строителя недвижимости). У населения пропали возможности регулярно выплачивать платежи из-за удорожания жизни (рост цен на продукты, коммунальные тарифы, и т.д.).

Риелторы прогнозируют рост цен в Днепропетровске на аренду одно-, двухкомнатных квартир и стабильные цены на аренду недвижимости других категорий. Так, по данным гендиректора АН «Проспект», цены на аренду жилья с начала 2011 года выросли на 20-30%, на аренду коммерческой недвижимости – на 10-15%, – прежде всего, на аренду однокомнатных и двухкомнатных квартир, небольших офисов, магазинов.

Приобретая, доверяй, но проверяй!

В этом году новоиспеченный житель Днепропетровска Сергей приобрел себе частный дом в Кировском районе. Для выбора подходящего варианта хватило двух недель. Купить дом, естественно, помогли родители. Покупка вышла недорогой. Но жилье требует ремонта: «В первую очередь, я хотел купить недвижимость, и меня не волновало отсутствие ремонта… Главное, что стены крепкие и крыша нормальная», – говорит новый хозяин дома. Сейчас он занимается ремонтом и перепланировкой своего жилья.

Как и следовало ожидать, представитель днепропетровских риелторов, отметив, что не всем так везет, посоветовал при покупке жилья обращаться к профессионалам: «В это тяжелое время, которое мы пережили, было очень много случаев, когда люди «нечистые на руку» пытались обогатиться за счет кризиса, используя и поддельные документы, и проблемы в нашем законодательстве, связанные с оформлением документов. Если Вы собрались приобретать жилье, внимательно просмотрите и проверьте документы на недвижимость, и лучше обратитесь к профессионалам. Очень часто бывают ситуации, когда мошенники, заведомо зная о том, какие цены на рынке, понижают цену продаваемого жилья на 10-15%. Это становится очень привлекательно для покупателя, который считает, что ему просто повезло, забывая о важности соблюдения всех требуемых законом формальностей. Очень важно проверять досконально документы,  вплоть до изучения  архивов по предыдущим сделкам» дабы потом не «кусать себе локти».

Днепропетровский юрист Ольга Погребная знает о «кидалове» на рынке недвижимо­сти не понаслышке. При покупке жилья рекомендует обращать особое внимание на право­ устанавливающие документы: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.: «До того, как идти к нотариусу и давать задаток, нужно увидеть документы продавца». Юрист советует покупателю убедиться, что ему действительно продает квартиру продавец, посмотреть документы продавца на квартиру, проверить соответствие этих документов. По ее словам, часто возникает ситуация, когда пытаются продать не приватизированную квартиру, но такая квартира не является частной собственностью и без приватизации ее продать не реально.

В ситуации с продажей квартиры по доверенности Ольга Погребная советует, как минимум, узнать, по какой причине используется доверенность. «Я считаю адекватной причину, когда живут старенькие бабушка, дедушка и они не могут выйти из дома. В таком случае нужно убедиться, что они живы, здоровы. Ведь в основном, на доверенностях основаны все мошеннические схемы, – рассказывает юрист. – Моя знакомая решила купить квартиру без риелторской помощи. И выяснилось, что продавали квартиру по поддельной доверенности. Заведено уголовное дело. Уже доказано, что таких было 12 квартир по городу».

Кроме того, по словам Погребной, при покупке недвижимости необходимо обращать внимание на ее стоимость: «Например, квартира стоит $50.000, а по справке про оценку БТИ она стоит 30.000 грн., и многие, совершая сделку, в цене договора указывают не реальную стоимость квартиры, а стоимость по БТИ. К сожалению, так многие делают. И, в общем-то, нотариус может юридически заверить такую сделку, но предупредив, что это не совсем правильно. Если вдруг продавец, по какой-то причине, потом решит эту сделку отменить, то стороны должны будут вернуться в первоначальное состояние…»

Не следует надеяться и на расписки. Практика Ольги показывает, что люди наивно думают, что расписка на полную сумму их спасет, поможет в суде. На самом деле, все куда печальнее, говорит юрист: «А о чем говорит эта расписка? Если в договоре о купле-продаже указано 30.000 грн., а в расписке указано, что человек получил $50.000, то это говорит о том, что человек нарушил закон, совершил уголовно наказуемое преступление».

СОВЕТ

При покупке жилья нужно проверить все документы у продавца, посмотреть паспорта хозяев. Стоит подойти в ЖЭК, узнать, сколько человек зарегистрировано в квартире, какая история квартиры, пообщаться с соседями (узнать, нет ли каких-то проблем в подъезде и доме в целом).

Если стороны договорились, все устраивает, и они пришли к каким-то определенным договоренностям, тогда можно вести речь о задатке. Опять же, по поводу задатка. Юрист не советует давать задаток, если покупатель еще не видел документов или недвижимость не приватизирована. Это неправомерно. Ни один нотариус такой договор задатка не подтвердит.

Многие дают задаток, не удостоверяя его нотариально. Покупатель должен понимать, что может с этой суммой попрощаться, если вдруг продавец окажется недобросовестным. На момент дачи задатка нужно проверить у нотариуса, нет ли арестов и запретов на эту квартиру.

К чему готовиться

Что же касается прогнозов по ценам на жилье, то в ближайшее время никаких существенных изменений не предвидится.

Аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает, что на Днепропетровщине рынок недвижимости наиболее «вялый» среди других городов-миллионников Украины. По данным их компании, за прошлый месяц в Днепропетровске провели лишь 700 сделок купли-продажи на рынке «бэушного» жилья и около 400 сделок на рынке новостроек.

КСТАТИ

С 1 января 2011 года Налоговый кодекс немного изменил налогообложение при продаже квартир, которые пребывали в собственности менее 3 лет. Налог от продажи таких квартир составляет 5%. Если же собственник продает более 1 квартиры в течение года, то он обязан оплатить налог в размер 5% от стоимости продажи.

По прогнозам риелтора, рынок недвижимости до 2012 года в Днепропетровске не оживет точно: цены на жилье будут оставаться на том же уровне, а ежемесячное количество сделок будет понемногу расти.

Председатель Днепропетровского регионального отделения Ассоциации специали­стов по недвижимости Украины Юрий Алексеенко также прогнозирует стабильную ситуацию, но с тенденцией к небольшому росту: «За последние месяцы спрос на недвижимость активизировался. Это связано с тем, что с той поры, когда наступил кризис, было время долгого отложенного спроса. Многие люди, которые испытывали необходимость в жилье, откладывали покупку. Но нашему народу свойственно привыкать к катаклизмам или стрессовым ситуациям, и он уже начинает более активно вкладывать деньги в недвижимость».

Поділитися: