Квартирный вопрос

26 березня 2010 о 09:49 - 1645

Сегодня мы часто слышим из различных СМИ и форумов, что рынок недвижимости Украины «мертв», что нет квартирных сделок и грядет очередной ценовой обвал. Мы решили проанализировать динамику цен на покупку-продажу-аренду жилой и коммерческой недвижимости и выяснить, как же на самом деле обстоят дела на этом рынке Днепропетровщины.

Но для начала о том, кто они, сегодняшние покупатели недвижимости. Прежде всего, это, по словам риелторов, покупатели дорогого жилья. Они несут на рынок настолько большие суммы, что в состоянии обеспечить движение недвижимости только в дорогом сегменте, но при этом дают толчок целым цепочкам обменов в более дешевых сегментах, тем самым позволяя людям решать свои жилищные вопросы. Если бы не они, рынок бы действительно стоял. Такие люди покупают по-настоящему престижное жильё, в домах с хорошей инфраструктурой и окружением. Часто это центр города или хорошие бизнес-районы, или земельные участки, качественная коммерческая недвижимость. Недвижимость более низкого класса их не может интересовать по определению, поскольку возможная экономия нескольких тысяч долларов не является для этих людей основным мотивационным фактором, их мотивация — это комфорт или элементарные желания.

Другой движущей силой транзакций являются мелкие бизнесмены и специалисты. Не мне вам, дорогие читатели, рассказывать, насколько непросто сложить сумму для приобретения квартиры. Но за докризисный период некоторым это удалось. Теперь эти люди представляют собой так называемый «отложенный спрос», то есть они ждут либо всеобщего снижения цен, либо продавца, готового пойти на значительные уступки — 10-15% стоимости. С какой стати продавец будет настолько сбрасывать цену, спросите вы? А потому, что такими продавцами часто являются люди, которых зажали в тиски платежи по ипотечному кредиту.

А может прикупить квартирку?

С начала 2010 года тенденция-2009 не изменилась: недвижимость в Днепропетровске и регионах области дешевеет. Вторичный рынок находится в стагнации. Риелторы все еще надеются на его активизацию. Однако «до возобновления ипотечного кредитования спрос до докризисного уровня не восстановится», — уверена Наталия Меченкова, директор департамента рекламы и внешних связей ИДК «Каскад». Она рассказала, что в Днепропетровске пока предложение выше спроса. Не спасают ситуацию даже покупатели, которые перешли на вторичный рынок с «первички», где заморожено строительство многих домов. Так, в январе с.г. средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Днепропетровске не изменилась и составляет $1.045 за 1 кв.м. При этом самым дешевым являлся Ленинский район, со средним показателем $813/кв.м, самым дорогим — Жовтневый, где средняя цена продажи составила $1.266/кв.м.

Совсем по-другому обстоят дела на рынке первичного жилья в новостройках. За год строительная отрасль в городе и области сильно пострадала, сократив объемы работ на 44,9%. За этот же период количество вводимого в эксплуатацию жилья снизилось на 61,1% (до 170,4 тысячи квадратных метров).

По данным Главного управления статистики в области, индивидуальные застройщики в 2009 году построили 29 домов общей площадью в 4,4 тысячи квадратных метров, или в 20 раз меньше, чем было в 2008 году.

В целом по области была построена 1.791 квартира, в то время как год назад — 3.863. Большая часть жилья возведена в Днепропетровске — 41,5%, 14,9% — в Днепропетровском районе, а еще 8,1% пришлось на Кривой Рог.

Существенное снижение вводимого в строй жилья и малое количество старту­ющих проектов грозят создать в Днепропетровске и регионе ситуацию дефицита жилплощади. По предположениям экспертов, в течение года-двух на рынке будет наблюдаться недостаток предложения первичного, а затем и вторичного жилья, что может вызвать рост цен и увеличение объемов строительных работ. Можно сказать, что и злополучный финкризис плодотворно посодействовал тому, что ликвидный сегмент недвижимости в Днепропетровске начинает расти в цене. Все, что было хорошего — уже куплено, а ничего нового не строится. Поэтому, если на рынок попадает интересный объект, он сразу же уходит. «Причем такой сегмент недвижимости уже начинает расти в цене», — отмечает президент группы компаний «Магистр» Маргарита Урицкая.

Аренда и ещe раз аренда!

Финансово-экономический кризис и сворачивание ипотеки заметно ограничили финансовые возможности населения. Лишившись доступа к заемным средствам, многие покупатели оказались неспособными приобретать квартиры за собственные деньги. Это привело к падению активности на рынке, что мы и наблюдали в течение прошлого года. В то же время необходимость решения жилищной проблемы выводит все большее количество потенциальных покупателей на рынок аренды квартир. Вполне вероятно, что в 2010 году рынок аренды будет одним из самых активных сегментов недвижимости. Впрочем, это вовсе не означает, что мы будем наблюдать рост арендных ставок.

Так, в период с декабря 2009 г. по январь 2010 г. максимальное снижение стоимости аренды однокомнатных квартир в Днепропетровске зафиксировано на ж/м Тополь и ж/м Сокол и составило 7,7%, а также в центральных частях города (2,3%). По данным на середину января 2009 года, стоимость аренды однокомнатной квартиры в центральной части города составила около 2.150 гривен, в приближенных к центру районах — около 1.150 гривен и в отдаленных от центра — около 1.036 гривен в месяц.

Однокомнатные квартиры наиболее востребованы. Высокий спрос на такое жилье оборачивается трудностями поиска вариантов напрямую от арендодателя. В большинстве случаев дешевые квартиры находят своего хозяина в течение недели, если, конечно, они не пребывают в крайне неудовлетворительном состоянии.

Съём 2-комнатных апартаментов чуть подорожал. Квартирку почти в центре можно заиметь по 1.700 гривен в месяц, а вот в отдаленных от центра районах — 1.329 гривен в месяц.

Что касается трехкомнатных хором, то в центральной части города, по данным агентств недвижимости, средняя арендная ставка составила 3.350 гривен в месяц, в приближенных — около 2.100 гривен и в отдаленных от центра районах — 2.029 гривен. Повышение арендных ставок зафиксировано только в районах, приближенных к центру, в размере 2,2%.

Напрашивается вопрос: почему снимать квартиры/комнаты на данный момент для «нуждающихся в жилплощади» выгодно? Сопоставим две тенденции. Первая — число сдающих растет: многие сняли квартиры с продажи, надеясь позже продать их дороже, а пока сдают внаем. Есть и те, кто за счет такого дохода пытается выплатить банковские кредиты, взятые на покупку этих квартир. Второе: несмотря ни на что, клиентура всё же сокращается. Как ни крути, экономический кризис существенно ухудшил материальное положение жителей. Налицо конфликт: квартиранты хотят снять жилье дешево, а владельцы — сдать его дорого. Кто победит в перетягивании каната? Думается, что всё-таки квартиранты. Прогнозируют, что такое положение будет сохраняться на протяжении первой половины 2010 года.

Земля в фаворе?

В январе стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Днепропетровском регионе выросла. На 0,20% ($5) — до $2.566 за одну сотку. Но эксперты рынка уверяют, что это виртуальное подорожание: повышение цен предложений с лихвой компенсируется 30%-ными скидками, которые владельцы наделов готовы предоставлять реальным покупателям.

А вот продажу земли для ведения бизнеса городские власти Днепропетровска решили заменить арендой. Это связано с тем, что инвесторы в большинстве своём переживают дефицит средств, поэтому возможность взять эти участки в аренду может оказаться более привлекательным предложением.

Прогноз-2010

После стабилизации политической ситуации в Украине в связи с избранием нового Президента и определением дальнейшего курса экономического развития будет намечаться активизация бизнес-среды. В первом полугодии будет незначительное понижение, а вот во втором — можно прогнозировать положительную динамику средних цен.

Ольга Славина

Поділитися: