Ещё раз о паре «законных» способов обойти мораторий…

13 березня 2009 о 10:07 - 1322

Мораторий от лат. moratorius — замедляю­щий, отсрочивающий. 1 января 2002 года вступил в силу Земельный кодекс Украины, в соответствии с которым операции по отчуждению земельных наделов сельскохозяйственного назначения путем их купли-продажи, дарения и пр. были запрещены до 1 января 2005 года. На сегодняшний день в Земельном кодексе Украины прописан п. 15 Переходных положений, который гласит:

«15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб,

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб:

— для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,

— земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також

— земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб».

Прежде всего, о ком идёт речь? Собственники земельных участков под товарное сельскохозяйственное производство — это любые граждане Украины и любые юридические лица (предприятия), созданные гражданами Украины или предприятиями Украины.

Собственники земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства — это в прошлом члены колхозов СССР, а в настоящем — члены (пайщики) кооперативных сельхозпредприятий Украины или пенсионеры из их числа.

Владельцы земельных долей (паев) — те же члены (пайщики) кооперативных сельхозпредприятий Украины, пай которых еще не выделен в натуре (на местности).

Указанным лицам ЗАПРЕЩАЕТСЯ продавать, дарить, другим способом отчуждать свою землю кому бы то ни было. Кроме двух «но»! Они имеют право передать свою землю по наследству и обменять свой участок на другой участок в соответствии с законом.

Первый случай срабатывает, естественно, только после смерти собственника «замораторенной» земли. Наследник в течение полугода вступает в наследство и получает в государственной нотариальной конторе по месту нахождения земельного участка свидетельство о праве на наследство. На основании этого документа он меняет государственный акт на земельный участок на своё имя, а заодно меняет и целевое назначение земли на более «выгодное», скажем, под застройку. А потом: хочет — строит, хочет — продаёт.

Если умерший при жизни не успел выделить себе участок в натуре (на местности) и оформить в связи с этим государственный акт, то наследник принимает в наследство сертификат на пай и переоформляет его на государственный акт на своё имя, заодно изменив целевое назначение земельного участка. И продаёт его (или строит на нём).

Это касательно наследства. А теперь обмен. Обрисуем для наглядности ситуацию: два бывших колхозника выделили свои паи в натуру (на местность). Но ни продать, ни построить на них ничего не могут. А хочется! И тут им на помощь приходит п. 15 Переходных положений ЗКУ и говорит: «Поменяйтесь участ­ками!»

А нашим героям только это и нужно. Они идут в ближайшую нотариальную контору, оформляют договор мены, получают по одному экземпляру на руки и на основании этих документов переоформляют государственный акт на землю каждый на свое имя с одновременным изменением целевого назначения с «неугодного» на «приемлемое». А всё потому, что каждый из них получил свой новый участок не на основании решения местного совета о выделении в натуре (на местности) пая, а на основании договора мены. А мена допускается п. 15 Переходных положений.

Итак, мы выяснили, что земельный участок, выделенный пайщику в натуре (на местности), для ведения личного крестьянского хозяйства является землёй сельхозназначения и подпадает под действие моратория. Он выделяется из распаёванных земель, и, следовательно, ОТЧУЖДАТЬ его третьим лицам, кроме как через обмен (мену), НЕЛЬЗЯ. Я сделал акцент на слове «выделенный», т.к., согласно ч. 1. ст. 81 ЗКУ, выделение в натуре (на местности) надлежащей земельной доли (пая) является основанием для приобретения права собственности.

Но в сельской местности проживают не только колхозники, а, скажем, врачи, учителя, другие работники социальной сферы. Им тоже могут быть выделены участки для ведения личного крестьянского хозяйства (или садоводчества, oгородничества и сенокошения) из земель резерва и запаса. Это право гарантирует им пп. г) п. 4 Заключительных положений Земельного кодекса Украины. В нём говорится:

«Кабінету Міністрів України у шестимісячний строк після опублікування цього Кодексу:

ґ) вжити заходів щодо забезпечення потреб вчителів, лікарів, інших працівників соціальної сфери, що проживають у сільській місцевості, а також громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи та евакуйовані із зони відчуження, переселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, які проживають у сільській місцевості, у земельних ділянках для ведення особистого селянського господарства і садівництва у межах норм безплатної приватизації, а також для городництва і сінокосіння за рахунок земель запасу та резервного фонду…».

Как видно из вышеуказанной нормы, жители сельской местности, которые не получили право на земельную долю (пай), могут претендовать на выделение земельных участ­ков из резервного фонда, в том числе и для личного крестьянского хозяйства.

Так вот! Их земля — это тоже земля сельхозназначения, но она не подпадает под действие моратория, потому что они не пайщики и земельный участок выделяется из резерва (запаса), а не из распаёванной земли. Следовательно, данная категория собственников МОЖЕТ ОТЧУЖДАТЬ свои земельные участки любым способом (продать, подарить, опять же обменять и т.д.). Также эти собственники могут беспрепятственно поменять целевое назначение земли. Остаётся дело за малым — убедить нотариуса, оформляющего сделку, что ваша земля хоть и сельхозназначения, и получена вами путём выделения, но не подпадает под мораторий по описанным выше причинам. Доводом с вашей стороны может послужить решение местного органа самоуправления или распорядительный документ органа власти, на основании которого выделялась земля и выдавался акт.

Интернет пестрит и другими схемами обхода моратория. Одна из самых распространённых — это недобросовестный должник. Тут главную скрипку играет решение суда, по которому у должника в счёт обеспечения долга в пользу кредитора отчуждается земельный участок сельхозназначения. Кредитор (новый собственник) получил участок уже не как пайщик путём выделения, а на основании решения суда. Такой участок под мораторий не подпадает. Следовательно, новый собственник может его продать, подарить и т.д. или поменять целевое назначение и, снова-таки, продать, подарить и прочее.

Уверен, если «покопаться» в законодательстве, можно отыскать ещё не один способ обхода моратория. В связи с этим возникает вопрос: кого и от чего защищает мораторий? И стоит ли вообще его снимать, когда существуют такие чудные способы его обходить?

Кудрявцев Александр,

ведущий юрисконсульт компании «SV Production»

Поділитися: